存量首套房贷利率调整细则

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一、存量房贷利率下调后怎么算月供

在存量房贷利率下调后，月供也会下调。届时将按照调整月的剩余贷款本金和剩余还款年限（月），用最新的利率计算出剩余时间的月还款额。

1、等额本息

月还款额（本金+利息）=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]。

2、等额本金

月还款额（本金+利息）=（贷款本金÷还款月数）+（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率。

8月31日晚8点左右，央行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。通知提到：

1、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

2、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。

1、不需操作，银行将主动调整：原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，将于2023年9月25日集中批量调整，批量调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。客户若无特殊需求，银行将主动进行批量操作。

2、需向银行提出申请：“二套转首套”存量房贷或不良贷款归还积欠本息的存量房贷，客户可于2023年9月25日起提出申请，经审核符合条件后按上述调整规则调整贷款利率。另外，当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需由客户主动申请利率调整，先按照相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按上述调整规则调整贷款利率。

二、存量房贷利率什么时候开始调整

自2023年9月25日起，存量房贷利率将进行新的调整。对于广大房贷持有者来说，这一调整关乎每个人的切身利益。本文将详细解析存量房贷利率调整的时间、方式及规则。

一、调整时间

存量房贷利率的调整工作将于2023年9月25日开始，对于首套住房贷款客户，无需额外申请，银行将集中进行利率调整。调整后的利率将于当日起生效，而之前的利息则按照原合同利率计算。

二、调整规则详解

1.贷款市场报价利率（LPR）贷款：

(1)2019年10月7日（含当日）之前发放的贷款：

*若当地首套住房贷款利率政策下限高于LPR，则贷款加点幅度调整为当地下限；

*若贷款利率高于LPR，则贷款加点幅度调整为0（即LPR+0BP）；

*若贷款利率低于LPR，则不进行调整。

(2)2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款：

*若当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限，则贷款加点幅度调整为当地下限；

*否则，贷款利率高于全国下限的，贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR+0BP）；

*若贷款利率低于全国下限，则不进行调整。

(3)2022年5月15日（含当日）之后发放的贷款：

*调整规则与上述类似，但如果贷款利率高于全国下限，将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR-20BP）。

2.人行基准利率贷款：

人行基准利率贷款将先按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，再按照上述规则进行存量房贷利率调整。

3.固定利率贷款：

固定利率贷款同样需要先转换为LPR定价的浮动利率贷款，然后再进行存量房贷利率调整。

三、例外情况

不良个人住房贷款目前不进行利率调整。需要客户归还拖欠的本金及利息，待贷款状态恢复正常后，再进行存量房贷利率调整。

四、注意事项

具体的调整方式及细节建议咨询所持贷款的银行，部分银行可能需要贷款人本人前往银行进行申请。此次调整涉及众多房贷持有者的利益，建议大家密切关注并做好相关准备。

存量房贷利率将批量调整不同借款人利率有差异

本文转自：人民网

人民网北京9月30日电（记者黄盛）中国人民银行29日发布公告，进一步深化利率市场化改革，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。

公告调整优化的主要内容包括：一是允许变更房贷利率在贷款市场报价利率（LPR）基础上的加点幅度。借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。

二是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准的变化，畅通货币政策传导。

同日，市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，明确2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近。

倡议明确，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）；主要商业银行不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。

中国人民银行有关负责人表示，2023年8月，中国人民银行会同金融监管总局引导商业银行，采用协商变更合同利率等方式批量调整了存量房贷利率，取得较好效果。但由于现行房贷利率定价机制下加点幅度不能自主调整，近期新老房贷利差矛盾再次累积扩大。商业银行将通过行业自律协调一致，对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率降至全国新发放房贷利率附近。

不过，由于重定价日的不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。批量调整后的利率下降主要是加点幅度下降至-30BP所致。重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅也将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至同一水平。

以2020年5月在北京购买首套房的借款人为例，其眼下的首套商业贷款利率为目前执行的4.2%LPR加点55个基点，即4.75%。在10月31日前批量调整后房贷利率将降为3.9%。如果该借款人选择的是浮动利率作为定价方式，并于2025年1月1日为定价日，那么其最新的存量房贷利率会变成12月的LPR减30个基点。目前，5年期以上LPR下调至3.85%，如果到今年12月底LPR不再变化，那么该借款人存量房贷利率将进一步降为3.55%。

对于固定利率存量房贷，以最新LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为-30BP。例如，利率为4%的固定利率存量房贷，最新5年期以上LPR为3.85%，先将其固定利率转换为4%=LPR+15BP，再将15BP调整为-30BP。

中国人民银行数据显示，截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。今年前8个月全国新发放房贷平均利率为3.61%。批量调整后，存量房贷利率将降至约LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低于今年前8个月全国新发放房贷平均利率水平（3.61%）。调整后，利率较调整前的4.06%降幅约0.5个百分点。

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